Apabila anda tidak mampu untuk membeli harta anda sendiri, berkongsi dengan orang lain boleh menjadi idea yang baik tetapi adakah anda tahu risiko yang terlibat dalam pemilikan bersama? Sesungguhnya kepemilikan bersama boleh membawa kepada mimpi buruk pada masa depan yang tidak diduga, terutamanya apabila hubungan berubah menjadi masam.
Jika tidak ada bukti undang-undang yang mencadangkan, semua pemilik bersama disifatkan mempunyai bahagian yang sama dengan harta tersebut. Jika terdapat pembiayaan bank untuk harta itu, kemungkinan besar pemilik bersama akan bertanggungjawab secara bersama untuk keseluruhan jumlah pinjaman yang diperoleh dan bukan untuk setiap saham pemilik bersama sahaja.
Pengambilan keputusan dalam pemilikan bersama sesuatu harta adalah keadaan di mana ia “semua atau tidak semua”, di mana setiap orang bersetuju atau tidak. Ia bukan perkara utama.
Salah satu cara untuk mengelakkan senario yang tidak menyenangkan di kalangan pemilik bersama sesuatu harta adalah untuk menandatangani perjanjian pemilikan bersama (JOA).
JOA ditandatangani antara pembeli yang menandatangani Perjanjian Jual Beli bersama. Walaupun tidak ada jaminan bahawa JOA dapat menyelesaikan semua masalah, satu perjanjian lebih baik daripada tiada perjanjian.
JOA akan membantu pemilik bersama menyelesaikan sebarang pertikaian, perbezaan atau perselisihan pendapat.
Sebelum bertemu dengan peguam, pemilik bersama yang berpotensi perlu membincangkan dan bersetuju mengenai isu utama seperti sama ada kepentingan pemilikan bersama adalah 20:80, 40:60, 50:50 atau sebagainya; pengagihan yuran utiliti dan pelbagai perbelanjaan; serta konsensus mengenai penyelenggaraan, pembaikan dan peningkatan harta benda.
Lebih penting lagi, pemilik perlu menentukan syarat-syarat untuk membuat keputusan mengenai harta dan proses menjual harta benda, seperti cara menentukan harga jual minimum dan tempoh untuk memegang harta tersebut.
Kemungkinan dan penyelesaian juga perlu dipertimbangkan. Pemilik digalakkan untuk bersetuju dan menyatakan strategi keluar jelas jika hubungan antara pihak menjadi tegang atau ketika seseorang mati atau sakit.
Fasal tentang hak-hak pra-pendahuluan (hak penolakan pertama) juga harus dimasukkan untuk memberikan pemilik bersama hak pertama untuk membeli harta itu jika harta tersebut akan dilupuskan.
Siapa mewarisi perjanjian?
Sekiranya salah seorang pemilik bersama mati, waris atau benefisiari waris akan mewarisi harta benda si mati.
Walau apa pun fakta, Malaysia adalah sebahagian daripada Komanwel dan masih beroperasi di bawah Undang-undang Bersama British dan Malaysia tidak mengamalkan tanggapan mengenai “undang-undang kewarganegaraan”. Dengan kata lain, jika seorang pemilik bersama melepaskan diri, pemilik / pemilik yang masih hidup tidak akan mewarisi harta tersebut jika dia bukan waris si mati.
Pengganti warisan harus terikat dengan syarat-syarat JOA, tetapi akhirnya terserah kepada mahkamah untuk memutuskan apakah persetujuan itu dapat dicabar atau tidak.
Konsep memiliki JOA masih agak baharu di Malaysia. Oleh itu, kesahihan JOA masih belum diuji dalam sistem kehakiman tempatan.
Walau bagaimanapun, mahkamah mungkin akan mempertimbangkan perjanjian itu, selagi perjanjian tersebut tidak bercanggah dengan Akta Kontrak 1950 atau Kanun Tanah Negara 1965 (NLC 1965) dan tidak ada penindasan atau penipuan.
Semua perjanjian adalah sah dan memadai sekiranya ia dilaksanakan oleh pihak-pihak yang berkenaan, saksi-saksi sah akan mempunyai perjanjian yang boleh diterima untuk prosiding mahkamah.
Ia secara amnya mengikat dan boleh dikuatkuasakan, melainkan jika ia benar-benar dicabar dalam undang-undang atau pun alasan polisi seperti ketidakselarasan dengan dasar bumiputera. Biasanya ia merupakan perjanjian kontrak tambahan dengan syarat unik yang dipersetujui antara pemilik bersama, sebagai tambahan kepada hakikat bahawa pemilikan bersama sepatutnya telah termaktub secukupnya di dalam pendaftaran tanah.
Yuran undang-undang yang dikenakan oleh peguam cara berbeza kerana JOA tidak berada di bawah skala atau yuran tetap di bawah Pesanan Saraan Pesara 2015. Oleh itu, peguam cara bebas untuk mengenakan bayaran yang adil dan munasabah berdasarkan kandungan , kerumitan dan masa yang diambil dalam penyediaan perjanjian sedemikian.
Jadi, adakah anda benar-benar memerlukan JOA?
Mungkin, kerana bukan sekadar menandatangani perjanjian tetapi dengan berbuat demikian, ia memaksa pembeli untuk duduk dan menyelam jauh ke dalam tujuan membeli harta bersama, sambil mengenali lebih banyak tentang keperluan dan kekangan masing-masing.
Paling penting, komunikasi yang mencukupi diperlukan untuk mencegah pertikaian dan kerugian yang timbul daripada harta milik bersama.
Pemilik bersama perlu memastikan bahawa mereka berkongsi objektif bersama untuk membeli harta itu, untuk mengelakkan konflik dan pertikaian mengenai pengurusan harta itu.
Memandangkan setiap orang mungkin mempunyai keperluan kewangan yang berbeza pada masa yang berlainan, matlamat kewangan yang sama adalah pertimbangan yang penting.
Adalah lebih baik bagi pemilik bersama untuk mempunyai hubungan undang-undang atau ikatan hubungan yang kuat, seperti pasangan atau ahli keluarga, kerana ini dapat mengurangkan risiko konflik peribadi di kemudian hari.
Pilih dengan bijak pemilik bersama anda. Jika anda mempunyai hubungan kekeluargaan antara satu sama lain, jika seseorang mati, harta tanah akan kekal dalam lingkungan yang sama.
Adalah dinasihatkan agar pemilik mempunyai harapan yang tepat antara satu sama lain.
Selagi terdapat persetujuan yang cukup di kalangan pemilik bersama, sama ada terdapat keperluan untuk dokumen yang betul bergantung pada profil risiko pemilik bersama masing-masing.
Tentukan sebuah syarikat
Satu lagi cara untuk mengurangkan risiko dalam pemilikan bersama adalah untuk menubuhkan sebuah syarikat induk bersama untuk memegang harta tersebut. Ini berpotensi dapat menghapuskan beberapa halangan pada titik keluar dari pelaburan.
Tidak seperti bersama memegang harta, majoriti peraturan dalam membuat keputusan dalam sebuah syarikat yang dikawal selia di bawah Akta Syarikat, yang berpotensi memudahkan proses membuat keputusan.
Selain itu, terdapat perbezaan antara menjadi pengarah dan pemegang saham terutamanya dari segi hak dan kewajipan.
Manfaat membentuk sebuah syarikat untuk memegang harta adalah hak-hak setiap pemilik bersama akan berdasarkan jumlah saham syarikat yang mereka pegang. Begitu juga liabiliti terhad kepada saham yang dipegang.
Sebuah syarikat juga boleh bertindak sebagai entiti untuk pemindahan pemilikan. Sebagai pemegang saham, seseorang boleh menjual saham dalam syarikat yang memiliki harta tersebut. Perjanjian pemegang saham boleh disediakan untuk mengawal hubungan bersama pemilik.
Di samping itu, beliau menyatakan bahawa sebuah syarikat yang memiliki harta boleh mempunyai peningkatan dalam pembiayaan modal mereka.
Walau bagaimanapun, kos dan kewajipan yang berterusan untuk menubuhkan sebuah syarikat juga perlu dipertimbangkan.
Kos untuk mengekalkan syarikat termasuk menggaji setiausaha syarikat untuk menyimpan rekod dan prosiding, serta perbelanjaan untuk pemfailan tahunan, penyimpanan buku, audit tahunan mandatori, penyerahan cukai dan Mesyuarat Agung Tahunan dan / atau Mesyuarat Agung Luar Biasa dan sebagainya. Kos menubuhkan sebuah syarikat dan menutupnya juga harus dipertimbangkan.
Bahagian yang baik adalah semua perbelanjaan boleh ditolak sebagai perbelanjaan syarikat dan bukan perbelanjaan individu.
Pada sisi negatifnya, jika syarikat memperoleh harta kediaman, margin kewangan dari bank pada umumnya lebih rendah memandangkan pembelian itu adalah untuk tujuan pelaburan, sementara kepentingan yang berkaitan juga mungkin berbeza.
Keuntungan dari pelupusan harta dan sewa boleh dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah atau cukai pendapatan bergantung kepada keadaan. Selain itu, terdapat juga keperluan untuk mengisytiharkan dividen sebelum keuntungan boleh diagihkan kepada para pemegang saham.
Apa itu Cukai Keuntungan Harta Tanah?
Apa sahaja yang anda pilih, adalah yang terbaik untuk berkonsultasi dengan professional.
CUKAI PENDAPATAN (YOUR TAX WE CARE) 